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　　中國的新型城鎮(zhèn)化揭開新的一頁�！秶�家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》的發(fā)布，宣告一個城市新發(fā)展時代的來臨。

　　更智慧的大城市發(fā)展，更集約的二三線城市開發(fā)，以及更有人文特色的中小城市發(fā)展……

　　輔以相關(guān)配套的分類調(diào)控思路，讓新房地產(chǎn)調(diào)控思路進一步彰顯，同時也為新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃提供了政策保駕。

　　從企業(yè)家到人文學者的鄉(xiāng)愁，從普通白領(lǐng)到進城務(wù)工人員的戶籍權(quán)益，以及不同城市中所蘊含的不同角色定位……

　　《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》以一組新型城鎮(zhèn)化的專題文章，為業(yè)界梳理出投資開發(fā)所面臨的商機

　　32個城市群現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機會

　　一份綱領(lǐng)性的新型城鎮(zhèn)化權(quán)威文件，為開發(fā)商提供了怎樣的新型機遇?

　　3月16日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》正式公布。這份共計30多章，全文3萬多字的《規(guī)劃》，是今后一個時期指導全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性文件。

　　遲來的新規(guī)劃

　　“故鄉(xiāng)，再也回不去了”。

　　2014年馬年以來，從企業(yè)家到普通白領(lǐng)，鄉(xiāng)愁通過自媒體持續(xù)發(fā)酵。歷經(jīng)人類史上大規(guī)模遷徙——春運后的人們發(fā)現(xiàn)，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)回到的故鄉(xiāng)，早已經(jīng)改變了模樣。

　　這幾乎是全國城鎮(zhèn)化的典型樣板。層出不窮的樓房，隨處可見的工業(yè)污染。光鮮建筑背后有著一個簡單的邏輯——蓋房為拆遷致富�！稏|地產(chǎn)財經(jīng)周刊》在走訪中發(fā)現(xiàn)，類似的案例已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

　　與此同時，“鬼城”、“睡城”、“死城”……各種名目繁多，描述只見地產(chǎn)不見產(chǎn)業(yè)的文章頻頻見諸報端。

　　與之相對應(yīng)，出行難、就醫(yī)難、污染嚴重等一系列大城市病如同揮之不去的陰影，籠罩著北上廣深一線城市。

　　正是在這樣的背景下，新型城鎮(zhèn)化被寄予厚望。而經(jīng)歷著行業(yè)巨變的開發(fā)商，在前景難料中，扎堆一線城市規(guī)避投資開發(fā)風險……于是，2013年的一線城市，地王頻出，地價飛漲，一線城市土地出讓金創(chuàng)出歷史性紀錄。

　　在經(jīng)歷了搶地風潮之后，2014年的春天，銀行業(yè)收縮信貸的進程中，樓市成交萎縮，房價出現(xiàn)松動，資本市場地產(chǎn)類股票持續(xù)下行，開發(fā)商也難尋方向。

　　作為權(quán)威文件，姍姍來遲的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，至少為開發(fā)商提供了未來幾年行動參考。

　　32個城市群

　　值得關(guān)注的，新發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出了“優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群、培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群、促進各類城市協(xié)調(diào)發(fā)展”等城市發(fā)展戰(zhàn)略。而針對中小城市，則提出了“加快發(fā)展中小城市，有重點地發(fā)展小城鎮(zhèn)”等具體思路。

　　針對未來的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，城市群成為主要規(guī)劃載體。

　　目前，城市群建設(shè)主要有三個層面：一是已基本建成的11個城市群，包括珠三角、長三角、京津冀、山東半島、遼寧半島、長江中游、中原、成渝、關(guān)中、海峽西岸、海峽東岸。

　　二是正在建設(shè)的14個城市群，包括武漢城市群、長株潭城市群、江淮城市群、呼包鄂城市群、蘭州城市群、烏昌城市群、黔中城市群、銀川城市群、拉薩城市群、太原城市群、石家莊城市群、滇中城市群、環(huán)鄱陽湖城市群、南寧城市群。

　　此外，其余有7個潛在城市群，包括豫皖城市群、冀魯豫城市群、鄂豫城市群、徐州城市群、浙東城市群、汕頭城市群、瓊海城市群。其中，豫皖城市群、冀魯豫城市群、鄂豫城市群均屬于區(qū)域級城市群，豫皖城市群包含城市：阜陽、亳州、商丘、周口;冀魯豫城市群包含城市：安陽、鶴壁、濮陽、聊城、菏澤、邯鄲;鄂豫城市群包含城市：信陽、南陽、襄樊、隨州、駐馬店。

　　業(yè)內(nèi)專家認為，到2030年，32個城市群將建設(shè)成熟，城市群人口達8億左右，城市帶人口達12億左右。終，形成多層次、開放性的城市群體系。

　　產(chǎn)城融合破解難題

　　對開發(fā)商而言，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》其實已有預期，面對新的權(quán)威性文件，究竟是繼續(xù)扎堆一線城市，還是有策略地選擇中小城市，是道兩難選擇。

　　“一線城市，競爭激烈，一個好的地塊，動轍數(shù)十家開發(fā)商在搶，競爭慘烈。”一位開發(fā)商項目經(jīng)理在接受《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》采訪時表示，盡管一線城市風險較小，但土地成本日益攀升，門檻越來越高。

　　“但三、四線城市也很難，尤其是一些中小城市，地價便宜，但去化很慢。”

　　前述開發(fā)商表示，該公司此前曾在長三角一個小城市投資開發(fā)，但很長時間都不能清盤，影響資金回籠。

　　眼下，隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的正式發(fā)布，開發(fā)商或?qū)⒂瓉矶�次下鄉(xiāng)潮。這其中，具有城市開發(fā)與運營能力的投資開發(fā)企業(yè)，將具有明顯優(yōu)勢。

　　“只見地產(chǎn)不見產(chǎn)業(yè)的模式已經(jīng)行不通了，開發(fā)商需要轉(zhuǎn)變思路”。結(jié)合當?shù)靥厣�，形成產(chǎn)業(yè)加地產(chǎn)的模式，是中小型城市開發(fā)的主要方向。

　　“粗放式的開發(fā)時代也已經(jīng)過去，未來需要更具復合功能的開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)城融合式的開發(fā)將成為主要思路”，一位接受采訪的政府官員稱，“誰能推動產(chǎn)城融合，誰就能贏得城鎮(zhèn)化商機。”